Krundi ehk ehitusõigusega maatüki väärtuse kujunemisel toob Teder välja kolm olulisemat komponenti:
* Asukoht (infrastruktuuri, nagu koolid, kauplused jms kaugus, haljastus, veekogud jne).
* Tehnovõrkudega varustatus (eelkõige vesi, kanalisatsioon ja elekter).
* Juurdepääsutee.
„Just juurdepääsutee on neist kolmest olnud pikka aega vähem tähtsustatud, aga praegu muutunud teguriks, mille tõttu võib tehing üldse ära jääda või tuua kaasa hilisemaid probleeme,“ selgitas Teder.
Tema sõnul saab juurdepääsutee probleemid omakorda jagada kaheks.
* Tehniline (tee seisund ja läbitavus).
* Õiguslik (tee kasutamise õiguslikud alused).
„Tee tehnilise seisundi all tasuks täpsemalt analüüsida tee seisukorda. Linnades või asulates tee tehnilise seisundiga reeglina suuremaid probleeme ei ole, teine on olukord aga hajaasustuses.
Siin tuleks pöörata tähelepanu, kas tee on aastaringselt läbitav – kas tee on talvel hooldatav (lumi) ja vesisemates oludes ehk kevadel ning sügisel kasutatav, see tähendab näiteks, milline on tee aluspõhi ja kas teed võivad kasutada piirkonna metsaveoautod,“ rääkis ta.
„Õigusliku poole pealt tasub eelkõige järgida, kas maatükile on tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (riigimaanteelt või kohaliku omavalitsusele kuuluvalt teelt). Siin on olukord laias laastus sama ehk linnades ja asulates on probleeme vähem ning hajaasustuses rohkem. See on tingitud peamiselt sellest, et omandireformi tingimustes mõõdeti omaaegsed teed maatükkide sisse ja kuigi tihti olid katastrikaartidel teed ka märgitud avalikuks kasutuseks, siis kinnistusregistrisse või kitsendusena maakatastrisse seda tihti ei kantud. Aga ka näiteks maatükkide lihtsustatud jagamisel, kus teemaid ei määratud, on jäänud servituudid seadmata, sest sellele ei pööratud varasemalt lihtsalt tähelepanu. Samas juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt võib olla aluseks, et pank sellist vara laenutagatiseks ei võta või on pahatahtlikum naaber juurdepääsu tee järgmisel hommikul sulgenud,“ kirjeldas Teder.
Mõned soovitused maatüki ostjale
Kontrolli, kas maatükile on juurdepääs otse avalikult kasutatavalt teelt. Seda saab kontrollida Maa-ameti geoportaalist (teeregister).
Kui juurdepääs läbib kõrvalkinnistuid, siis tuleks esimesena kontrollida, kas tee kasutamiseks on seatud teeservituut (kinnistusregistriosa I jaos).
Kui servituuti ei ole seatud, siis kontrollida, kas tee on antud avalikku kasutusse lepinguga (teeregister või kohalik omavalitsus) või on tee kasutamiseks seatud sundvaldus (nähtav Maa-ameti kitsenduste kaardilt).
Kui tegemist on erateega, mille osas juurdepääsuservituuti ega lepingut ei ole, siis tuleks uurida servituudi seadmise võimalusi. Võimalusel tasuks see lasta ära teha enne ostmist senisel omanikul, sest tema tunneb naabreid paremini ja suur osa teeprobleeme on tekkinud just omanike vahetusel. Tasub tähele panna, et kui juurdepääsutee läbib teist kinnistut, siis just juurdepääsutee servituut tagab piisava õiguskindluse juurdepääsuks.
Nimetatud probleemid on jälle sedavõrd suuremad, mida hajusam on asustus. See tuleneb sellest, et kui probleemset teed läbib piltlikult pool külarahvast, siis on survegrupp suur ja ka kohalikul omavalitsusel motivatsioon suurem. Kui teed kasutab ainult üks kasutaja, on ta tihti oma mures üksi ja lahendust võib tuua ainult pikk kohtutee.
"Üks soovitus ka maatüki omanikele, kelle maatükke juurdepääsuteed läbivad. Juurdepääsuservituut ei pruugi olla maaomanikule kõige halvem lahendus. Muidugi meeldiks kõigile, et maatükke ei läbiks mingid teed ega tehnovõrgud, aga praktikas on see teostamatu. Seega tasuks võtta olukorrast parim. Servituut võimaldab ära piiritleda tee kasutamise kindlate kasutajatega, kasutamistingimustega, sh vajadusel tasuga ja hoolduskulude jagamisega. Maaomanikule võib liigse vastuseisu korral terendada perspektiiv, et kohalik omavalitsus algatab tee osas sundvalduse seadmise, mida võimaldab kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus. Sellisel juhul on maaomanikul küll sundvalduse tasu saamise võimalus, kuid tee jääb avalikku kasutusse. See tähendab, et teed võib kasutada igaüks. Nagu juba märgitud, juurdepääsutee servituudiga saab aga määrata kindlad kasutajad, nt naabermaatüki igakordsed omanikud ja sellega teekoormus piirdubki,“ võttis Teder teema kokku.
